萬緯物流：從初出茅廬到行業中堅的蛻變歷程

萬緯物流的誕生，與萬科集團的多元化戰略布局緊密相連。在房地產市場逐漸趨于成熟，行業競爭日益激烈的背景下，萬科開始尋求新的業務增長點，物流行業因其廣闊的發展前景進入了萬科的視野。

2015 年，萬科正式成立萬緯物流，開啟了在物流領域的征程。初期，萬緯物流主要聚焦于物流倉儲設施的開發與建設，依托萬科在房地產領域積累的豐富經驗和資源，迅速在物流地產領域站穩腳跟。通過精準的市場定位，萬緯物流選擇在全國核心城市和交通樞紐布局物流園區，這些地區經濟發達，物流需求旺盛，為后續業務的拓展奠定了堅實的基礎。

在高標庫建設方面，萬緯物流憑借對市場需求的敏銳洞察，打造出一批標準化、現代化的倉儲設施。這些高標庫具備寬敞的空間、完善的配套設施以及先進的管理系統，能夠滿足各類企業對倉儲空間的多樣化需求。例如，2016 年投入運營的萬緯上海奉賢物流園，擁有高標準的倉庫建筑，庫內凈高、地面承重等指標均達到行業領先水平，吸引了眾多電商、快遞企業入駐，憑借優質的產品和服務，萬緯物流在高標庫市場迅速獲得認可，初步構建起了自己的客戶網絡。

隨著消費市場的不斷升級和生鮮電商的爆發式增長，冷鏈物流的需求日益旺盛。萬緯物流敏銳地捕捉到這一市場趨勢，果斷加大在冷鏈物流領域的投入，開啟了 “高標庫 + 冷鏈” 雙輪驅動的發展模式。

2017 年，萬緯物流開始大力拓展冷鏈業務。在冷鏈基礎設施建設上，公司投入大量資金，建設專業的冷鏈物流園。這些園區配備了先進的制冷設備、溫控系統以及完善的倉儲管理系統，能夠確保生鮮、醫藥等產品在運輸和存儲過程中的品質和安全。如 2018 年建成的萬緯武漢東西湖冷鏈園，采用國際領先的制冷技術，可實現精準的溫度控制，滿足不同品類產品對溫度的嚴格要求。

同時，萬緯物流注重冷鏈網絡的布局，通過在全國主要城市建設冷鏈園區，形成了一張覆蓋廣泛的冷鏈物流網絡，提高了冷鏈服務的時效性和覆蓋范圍。在業務拓展過程中，萬緯物流積極與行業內的各類企業開展合作。例如，與深國際合作的南京江寧冷鏈園區，定位為南京市 “菜籃子” 工程，為喜姐、老娘舅等連鎖餐飲企業提供冷鏈服務。通過這種輕重資產結合的模式，萬緯物流不僅加快了冷鏈業務的擴張速度，還提升了自身在區域市場的競爭力。憑借一系列的努力，萬緯物流的冷鏈業務實現了快速增長，逐漸在冷鏈物流市場占據重要地位。

2024 年，萬緯物流交出了一份令人矚目的成績單，進一步鞏固了其在物流行業的地位。

從營收數據來看，全年物流倉儲業務（含非并表項目）實現營業收入 39.7 億元，其中高標庫收入 21.3 億元，冷鏈營業收入 18.4 億元，兩者合計占總營收的 99% 以上。這一成績的取得，充分體現了 “高標庫 + 冷鏈” 雙輪驅動模式的強大動力。

在業務規模上，截至 2024 年末，高標庫可租賃建筑面積達 840.7 萬平方米，穩定期出租率達到 87%，覆蓋全國 47 個核心城市，擁有超 160 個物流園區。高標庫的高出租率，高于行業平均水平約 80%，這反映出市場對萬緯物流高標庫產品的高度認可。以萬緯成都新都物流園為例，該園區憑借優越的地理位置和完善的設施，出租率長期保持在 95% 以上。

冷鏈業務同樣表現出色，運營管理超 50 個專業冷鏈物流園，可租賃建筑面積 202.4 萬平方米，穩定期使用率 78%。冷鏈營業收入同比增長約 8.4%，顯示出冷鏈業務的強勁增長勢頭。在行業地位方面，萬緯物流在高標庫領域位列行業第二，僅次于普洛斯，市場份額約 6.1%（2020 年數據）。在冷鏈領域，萬緯位列中國冷鏈物流百強企業第五，僅次于順豐冷運、京東物流等，其冷鏈業務規模在國內排名前三，尤其在醫藥冷鏈和生鮮電商領域占據重要地位。

萬緯物流能夠取得如今的成績，并非偶然，而是在多個方面持續發力的結果。

（一）精準的戰略布局

萬緯物流始終堅持 “全國化 + 智能化” 的戰略布局。在全國網絡覆蓋方面，截至 2024 年末，倉儲規模超 1,000 萬平方米，核心業務布局 47 城，形成 “樞紐城市 + 區域節點” 的網絡結構。通過在全國重要城市和交通樞紐布局物流園區，萬緯物流能夠更好地滿足客戶的物流需求，提高物流配送效率。例如，在深圳龍華冷鏈園區，萬緯與深國際合作打造 26.5 萬平方米的自動化立體庫，服務國藥、燕文等客戶，強化了華南地區冷鏈樞紐地位。

在技術賦能運營上，萬緯物流積極投入綠色建筑和數字化建設。累計綠色建筑認證面積超 880 萬平方米，111 個項目獲得綠色三星認證，14 個冷鏈園區獲得 LEED 鉑金 / 金級認證。此外，全國 19 個城市、27 個園區實現光伏并網，推動低碳運營。在智能化方面，萬緯武漢東西湖冷鏈園區采用自動化冷庫系統，出入庫穩定性超 99.9%，效率提升 33%，成為行業標桿。技術的應用不僅提升了運營效率，還降低了運營成本，增強了企業的競爭力。

（二）強大的規模效應

經過多年的發展，萬緯物流已經形成了龐大的規模。超 1,000 萬平方米的倉儲規模和全國網絡，使其具備了明顯的規模優勢。一方面，大規模的倉儲設施可以降低單位運營成本，提高資源利用效率。例如，大規模采購倉儲設備和能源，能夠獲得更優惠的價格。另一方面，廣泛的網絡布局能夠提升客戶服務響應速度，及時滿足客戶的物流需求。這種規模效應不僅為萬緯物流帶來了成本優勢，還增強了其在市場中的競爭力。

（三）豐富的客戶資源

萬緯物流擁有豐富的客戶資源，服務超 3,400 家企業，包括順豐、沃爾瑪、菜鳥等頭部企業。這些優質客戶不僅為萬緯物流帶來了穩定的業務收入，還提升了其品牌影響力。通過與不同行業的企業合作，萬緯物流積累了豐富的行業經驗，能夠更好地滿足客戶的個性化需求，進一步增強了客戶粘性。例如，在昆明高標倉儲市場，萬緯物流占有率達 34%，排名第一，這充分體現了其在當地市場的客戶認可度和市場競爭力。

（四）持續的技術創新

萬緯物流高度重視技術創新，不斷引入先進的物流技術和設備。自動化冷庫、智慧月臺系統、河圖軟件等技術的應用，提升了運營效率和服務質量。例如，天津東疆港冷鏈園區采用瑞仕格自動化倉儲系統，實現黑燈作業，能耗降低 33%。技術創新不僅提高了倉儲和物流配送的效率，還提升了貨物存儲和運輸的安全性和準確性，為客戶提供了更優質的服務體驗。

（五）政策紅利的把握

受益于國家 “十四五” 冷鏈物流發展規劃，萬緯物流積極響應政策號召，入選多個國家骨干冷鏈物流基地，獲得了政策支持和資源傾斜。這些政策紅利為萬緯物流的發展提供了有力的保障，有助于其進一步擴大業務規模，提升服務水平，在市場競爭中占據更有利的地位。

盡管萬緯物流已經取得了顯著的成績，但在未來的發展道路上，仍面臨著諸多挑戰。

在市場競爭方面，普洛斯、京東物流等企業加速布局冷鏈，市場份額爭奪日益激烈。萬緯物流需要不斷提升自身的核心競爭力，進一步優化服務質量，以應對激烈的市場競爭。成本壓力也是萬緯物流面臨的一大挑戰，土地、人力、能源成本的持續上漲，壓縮了企業的利潤空間。萬緯物流需要通過技術創新、優化運營管理等方式，降低成本，提高運營效率。此外，隨著物聯網、大數據等技術的快速發展，物流行業的技術迭代速度加快，這對萬緯物流的技術創新能力和人才儲備提出了更高的要求。

面對這些挑戰，萬緯物流也制定了清晰的未來戰略規劃。在深化冷鏈布局方面，公司將繼續拓展冷鏈園區，重點布局一二線城市和農產品主產區，提升冷鏈滲透率。通過加大在冷鏈領域的投入，進一步完善冷鏈物流網絡，滿足市場對冷鏈物流不斷增長的需求。在技術創新方面，萬緯物流將加大數字化投入，推廣自動化設備、綠色能源和智慧物流系統，持續提升運營效率和服務質量，增強企業的核心競爭力。

在發展模式上，萬緯物流將積極探索輕資產模式，通過合資、合作等方式，降低重資產投入，提升 ROE。例如，與深國際合作成立合資公司，以輕資產模式拓展冷鏈項目。這種模式有助于萬緯物流在擴大業務規模的同時，優化財務結構，提高資金使用效率。此外，依托萬科集團的資源優勢，萬緯物流還將探索海外市場，尤其是東南亞和中東地區的物流需求。這些地區經濟發展迅速，物流市場潛力巨大，為萬緯物流的國際化發展提供了廣闊的空間。

萬緯物流從成立之初到如今成為物流行業的領軍企業，經歷了不斷的探索與發展。憑借精準的戰略布局、強大的規模效應、豐富的客戶資源、持續的技術創新以及對政策紅利的把握，萬緯物流在高標庫和冷鏈領域取得了顯著的成績。展望未來，盡管面臨諸多挑戰，但萬緯物流已經制定了明確的發展戰略，有望在物流行業繼續深耕，進一步鞏固行業地位，成為中國物流現代化的重要推動者，為中國物流行業的發展做出更大的貢獻。讓我們共同期待萬緯物流在未來創造更多的輝煌！